新型コロナで株式相場は大暴落中だが、中古戸建不動産を現金で購入してきた!

新型コロナウイルスで株価が大幅に下落しているが、中古戸建不動産を現金一括で購入!

市場では、新型コロナウイルスの影響で、株価や原油価格が大暴落し大荒れの相場環境となっています。

そのような状況の中ですが、先日、中古戸建不動産を現金一括で購入してきました。

場所としては埼玉県で、東京の主要駅から電車で30分程度の場所となります。

ただ、駅からは徒歩にすると20分程度掛かってしまいますが、それでも首都圏の通勤時間から考えると十分に通勤圏内となります。

物件としては、木造の築21年の中古一軒家です。

なお、詳細は後ほど触れますが、既に入居者の方とも賃貸契約を締結済みであり、諸々の事情より、自主管理をすることにしています。

因みに、表面利回りですと16%となります。

欲を言えばきりがありませんが、購入価格の割には比較的、築浅な物件を取得できたと考えており、非常に良い物件に巡り合わせて貰えたなと感じています!

中古戸建不動産を購入するまでに実施したこととは?(体験談)

この中古戸建不動産ですが、購入までには、本当に時間が掛かりました!

昨年(2019年)に購入しようと思い立ち、自分の購入基準を満たす不動産を探し始めました!

当然、不動産売却サイトは毎日のようにチェックをしています!

また、気になる物件があった場合は、現地にも足を延ばして調査を行って来ました!

と言うのも、稀にサイトで良い物件が見つかることもあり、不動産業者に連絡を取って現地に行ってみるのですが、購入に踏み切れる物件は全く見つかりませんでした。

確かに、ホームページに書かれている、物件情報は一見すると悪くなさそうなのですが、実際に現地に行ってみると、

「仮にこの物件を買ったとしても、入居者も見つけるのは大変だろうな~!!」

と言ったものが大半でした!

当然ですが、そもそも、築年数や物件価格、物件状況などが合致するものが、サイトに出てくることは殆どありません。

仮に有ったとしても、他の不動産投資家に、あっと言う間に持って行かれてしまいます!

このような状況が数ヶ月も続き、気が付いたらターゲットとしているエリアの物件は、殆ど頭に入ってしまっている状況となってしまいました。

そのエリアの物件と価格動向、過去の水害、地形、生活環境なども、相当に詳しくなって来ます。

ただ、それでも自分の基準をクリアできる物件は、全く出て来ません。

このような状況が何か月も続きました。

そして、

「もしかすると、自分の基準が厳しすぎるんかな?」

とか

「エリアを変えた方が良いのかな?」

とか色々と試行錯誤する期間が続きました。

このようにして、購入はなかなか難しいなと感じている中で、その時はいきなり訪れました!

ある日の朝、通勤電車の中で、いつものように不動産売却サイトを見ている時でした。

直近では全く見た記憶が無いのですが、明らかに築年数や立地場所、価格が、これまでサイトに出ていた相場感と違うものが出ているのです!

「何か問題でもある物件なのかな?」

とも思いましたが、サイトに載っている情報からはそういったものは読み取れません・・。

気になったので、次の駅で直ぐに電車をおり、急いで仲介業者さんに電話を掛けてみました。

すると運よく、不動産業者が出社されており、電話がつながりました。

軽く状況を聞いてみると、資金繰りが厳しくなった入居者が、借金返済のために売却先を探している模様です!!

但し、入居者さんは今後も賃貸で住み続けることを希望している状況のため、実需の方ではなく投資家を探しているとのことでした。

「これはチャンスなのでは!?」

と直観的に感じました。

そして、今すぐにでも不動産屋に行きたかったのですが、流石にサラリーマンなので会社に出社するしかありません。

仕方なく、自分のメールアドレスを伝え、関連情報を送っておいて貰うことにしました。

そのまま、会社に出社したのですが、やはりその物件のことが脳裏から離れません・・。

普通であれば、仕事が終わってからメールを確認し、送付されて来た情報を見て、自分の基準に合う物件であれば、後日連絡すると言うのもありです。

ただ、そんな悠長なことをしていたら、良物件だった場合、あっと言う間に無くなってしまいます。

ここは、勝負すべき時!!

と直観で感じ、繁忙時期ではありましたが、必死に仕事を終わらせて、まだ不動産屋が営業している時間内に訪問できるように調整しました!

そして、何とか仕事の終了の目途がたったので、不動産屋に電話してみると今からでも会ってくれるとのことです。

ただその時点では、メールの方に物件情報は送られて来ていないので、実際に自分の希望に合致している物件なのかは不明です。

ただ、訪問してみて、自分の基準に合わなければ諦めれば良いだけです。

当然、行かないと言う選択肢はありません。

全く迷いはなく、急いで電車に乗って不動産屋さんの事務所に向かいました!

不動産屋を訪問し会話してみると、やはり直近でサイトの方に公表を始めたばかりの物件だったようです。

ただ、公表してから余り時間が経っていないのにもかかわらず、多くの問い合わせが来ているとのことでした・・。

ただ、流石に電撃的に訪問してきたのは私だけだったようです。

色々と話をさせて頂きましたが、実需からの問い合わせが多かったみたいですが、投資家からも多数の問い合わせが来ているようでした。

ただ、運が良いことに、現金一括の人は私だけだったようです。

不動産の担当者さんも、私の思いを感じ取って頂き、その後、私もメイン候補の一人として扱って頂きつつ調整が進められました。

その後も、諸々の調整が有りましたが、結果として私が購入に至ったという訳です。

中古戸建不動産を購入するに至った背景とは?

現在、世の中は新型コロナウイルスの影響で、世界的に株価が大暴落しています。

このサイトを読んで頂いている方は、私がメインで株式投資を行っていることはご存じだと思います。

このようなタイミングでの行き成りの不動産の購入だったので、

「新型コロナウイルスの影響で、株式投資で大損を食らってしまい、怖くなって株式投資から不動産投資に切り替えた!」

と思われたかもしれません。

いや、そんなことはありません。

当然、株式投資は続けています!

このサイトの題名でもある、「株式投資で億超えを達成し、脱サラリーマンを目指す!」と言うスタンスに変わりはありません。

ただ、資産が億を超えると言うことが直近の目標ではなく、まずは会社の給料に依存しない別収入を作って、脱サラをすると言うのが直近における第一目標となります。

このためには、どうしても毎月安定して入ってくる収入の確保が不可欠です。

特に私のように、短期投資ではなく、中長期投資を行っている場合、毎月安定してプラスにすると言うのは難しくなります。

更に逆張りのタイミングで購入するので、購入直後の期間は含み損が膨らんでしまう状況となります。

当然、毎回完璧なタイミングで、底や天井て買い(売り)をすることは不可能です。

ですから、逆張りでエントリーした場合、直後の暫くの期間は含み損が膨らんで行く状況となります。

但し、数ヶ月ほど保有した後にプラスに転じる可能性が限りなく高い場合のみエントリーしますので、数ヶ月ほど経って利確(orロスカット)をするといった流れとなります。

ただ、このことからも分かるように、毎月コンスタントにプラス収支を続けることは困難です。

とは言え生活費は、毎月必ず掛かりますので、マイナス収支の時でも支払いは生じます。

更にこのような時が数ヶ月続くことも十分考えられますので、安定的な収入がないと精神的に厳しくなることが想定されます。

また、株式投資の場合は、数億円を保有していたとしても、油断するとあっと言う間に資金を飛ばしてしまうことは起こり得ることです。

このように考えると、仮に株式投資で億越えを実現できたからと言って、脱サラの判断を出来るかと言うと疑問です。

このような背景もあり、株式投資と並行して、不動産物件を探し続けていたという訳です。

過去も中古ワンルームマンションを購入し、売却を実施した!

因みにですが、私が不動産物件を購入するのは、今回が3回目となります。

過去の2回は、首都圏の中古ワンルームマンションを購入しています。

ただし、この2物件は、現在は保有していません。

既に2017年に売却をしてしまっています。

両物件とも、現金一括で購入しており損失は出ませんが、利回りが低く、投資対象としてはイマイチなものでした。

現在であれば、絶対に買いません。

と言うのは、ワンルームなので、入居者はコロコロと変わります。

そして、その度に、諸経費が掛かってしまいます。

確かに首都圏のワンルームマンションなので、一定の需要はあります。

そのため、退去者が出ても、次の入居者は比較的早く決まります。

とは言え、空室状況がある程度は出てしまうのも事実です。

また、入居者が入っていたとしても、給湯器が壊れたりなど、チョコチョコと費用が発生してしまいます。

このような緊急事態の場合、入居者に迷惑はかけられないので、製品比較などをする時間も無く、不動産管理会社の言われたままの機器を導入することになります。

また、管理費もバカにならず、不動産の管理をお願いしている業者への管理費に加えて、マンションを管理している不動産業者に対しても管理費を支払う必要があります。

更に税金も結構な負担となって来ます。

確かに、管理は業者さんがやってくれるので、手間は殆どかからないのは確かですが、その分、利回りは雀の涙ほどのものになってしまいました。

現金一括でもこのような状況ですから、ローンを組んで買っていたら確実にマイナスでした・・。

このような状況もあり、マーケットが下落に転じて物件価格が安くなってしまう前に、売却をすることにしたという訳です。

今思い起こしてみると、本当に勉強不足だったなと感じています!

現在だったら、余程のことが無い限り、中古ワンルームマンションは買いません。

少なくとも、自分が保有していた物件は絶対に買いません・・。

まあ、結果としてプラスで終われただけ、良かったなと思っています。

将来の予期せぬ事態に備えて、少額でリスクを限定できる中古戸建不動産を選択!

こうして、2部屋の売却が完了した後、数年ほどは不動産からは遠ざかっていました。

別に、不動産をやらないと決めたわけではなかったのですが、株式投資に真剣に向き合いたかったので、暫くは不動産からは遠ざかっていた訳です。

ただ、冒頭でも述べたとおり、サラリーマンを辞めることを真剣に考えた場合、安定的な収入が必要となります。

勿論、安定的な収入が期待出来るものは色々とありますが、サラリーマンをやりながら両立できるものを考えた場合、結局不動産と言う結論に達しました。

そのため、株式投資と並行して、不動産について改めて勉強を再開したという訳です!

そして、不動産の中でも、自分が選んだのが、先ほどから述べてきたように「中古戸建不動産」でした。

当然ですが、不動産と言っても投資対象は色々とあります。

 新築、中古、区分マンション、戸建・・・

更に大型、小型など、細分化していくときりがありません!!

このような中で、一気に不動産からの利益を増やすためには、銀行からの融資を引いて、大型の不動産を購入すると言うことも可能でした!

運よく、私が勤めている会社は誰もが知り得る大企業ですし、現金も数千万円は保有しているので、ある程度の融資を引き出すことは可能だったと思います!

ただ、株式投資にある程度の資金は残しておきたいですし、一気に借金でレバレッジを掛けて購入した場合、予期せぬ事態が生じて失敗した場合は人生が終わってしまいます。

そのため、少額で購入でき、更に大家の腕次第で利回りを上げたりすることが可能な、中古戸建投資にターゲットを絞ったという訳です。

やはり、リスクを限定しながら、身の丈に合った投資を行うことが性に合っています!

ただ、こうしたやり方は一気に成功することは出来ず、どうしても時間が掛かってしまいます。

人生には限りがありますので、どこかで勝負を掛けないといけない時期があるのも確かです!

ただ、当然ですが、勝負を掛けてリスクを負うと、失敗した場合の損失も非常に大きな斧となってしまいます。

ですから、どのようなタイミングで、どの程度のリスクを負いながら勝負を掛けて行くのかは慎重に行っていく必要があります。

若干、話が逸れて来たので戻します!

今回は、結果としては想定通り中古戸建不動産を購入できたのですが、正直、今回購入した不動産が成功なのかどうかは分かりません。

それは数年ほど立ってみないと分からないからです!

ただ、現時点でできるリスクの排除は出来る限り実施したのも事実です。

当然、どこかでは覚悟を決めてリスクは取らなければなりません。

欲を言えばどこまでも際限なくなってしまいますし、自分だけ利益を得ようとすると、取引と言うものは上手く成り立ちません。

当然、主張すべきところは主張しますが、譲るところは譲らなければなりません。

そのような中で、実際に住んで頂ける入居者さんにも、最大限の配慮をさせて頂き、安心して住み続けて頂けるような条件で契約を締結をすることが出来たかなとは感じています。

私自身としては、まずは株式投資で資金をコツコツと増やして行きつつ、戸建中古不動産も少しずつ増やして行きたいと考えています。

現在では、マーケットは新型コロナウイルスの影響で大荒れです。

不幸なことですが、今後、不動産を投げ売らなければならない方が出て来てしまう可能性も高いと思っています。

これをチャンスと言うのは少し自分勝手すぎる言葉なのかもしれません・・。

ただ、今回の取引を通じて感じたのは、売却者も色々な思いはありますが、やはり購入してくれる人が必要です。

勿論、売却にも色々と理由はあります。

中には、売りたくもないのに、止む無く売却に踏み切るしかなかった人もいます。

当然、こうした売却者(入居者)と真剣に向き合いながら調整を続けていくことは不可欠です。

ただ、今回の件も通じて感じたのですが、おこがましいかもしれませんが、購入と言うことを通じて、その人の人生に対して若干ながらの支えになることが出来たのかなとも感じています!

このように考えると、やはり投資家として不動産の購入を通じて、果たす役目はあるのだなと言うことは感じています!

こうした果たすべき役割の一端が、家賃として還元しても貰えているのだろうなと思っています。

また、タイミングを見て、この物件のその後についても書いてみるつもりです!!